打擊囤地炒地和天價地王，這兩個看似無關的事件，卻有著很緊密的聯系，很多閑置地都是昔日地王，以北京最近處理的5宗閑置土地為例：2006年，李澤楷旗下一公司在126輪競價后摘得工體四號地，樓面價11015元/平方米，當時被業(yè)內稱為天價地。這塊地閑置近四年后，被轉手賣給香港瑞安建業(yè)，獲利2億多元。2007年北京奕環(huán)天和置業(yè)有限公司拿到的大興孫村地塊、北京軍建育龍地產獲得的懷柔住宅地、華潤獲得的門頭溝的地塊均有區(qū)域地王稱號。

由此看來，天價地與囤地炒地不無關系。因此在去年房價高漲、高價地頻出之際，打擊囤地炒地的政策阻擊風暴開始襲來。然而在“國十九條”下發(fā)后5天，遠洋、中信、中國兵器集團三家央企豪氣出手，接連捧走了三個“地王”，成交價格之高令人咋舌。打擊囤地炒地政策與高價地之間的較量似乎剛剛開始。

3月10日，國土資源部下發(fā)的“國十九條”中規(guī)定，開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%……。與此同時，北京公布了對5宗房地產開發(fā)閑置土地處理意見，讓業(yè)內意識到打擊囤地炒地的風聲正緊。事實上，此輪土地調控政策早在去年12月就已開始陸續(xù)出臺，當時提出首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。業(yè)內人士認為，從目前政策力度來看是層層推進越收越緊的。

土地調控力度空前

去年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，其中規(guī)定，“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%，如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。”

這被業(yè)內視作打擊囤地炒地而揮出的“第一拳”。而此前全國各地對于分期繳納土地出讓價款及首付比例并無統一規(guī)定，一般是在土地出讓合同中約定，大部分的首付比例在20%-30%之間，開發(fā)商拿地的首付款被提高至不低于五成之后，會遏制部分炒地、囤地行為。

隨后，國土部繼續(xù)“亮劍”，去年12月23日，發(fā)布了《關于掛牌督辦處置房地產開發(fā)閑置土地的通知》，通報了9個省18宗房地產開發(fā)土地閑置情況，其中不乏華潤、金融街等知名房企的地塊。1月22日和24日，北京國土局也在官方網站上發(fā)出通報，除了曝光19宗閑置地外，還公示了因欠繳地價款和未按時簽訂土地出讓合同而被暫停拿地資質的8家開發(fā)商，其中包括大龍地產。

3月10日，國土部出臺“國十九條”，將土地調控風暴推向高潮。業(yè)內人士指出，監(jiān)管環(huán)節(jié)的核心仍是打擊囤地炒地，但是比之前的政策更為細化和嚴格。其規(guī)定“必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年”。

拿地門檻抬高，中小房企轉戰(zhàn)他城

“現在我們幾家公司都在商量，準備去二、三線城市拿地開發(fā)”，3月17日，一家中型規(guī)模上市房企的高管告訴記者。據他介紹，隨著北京等一線城市“地王”頻出，財大氣粗的央企拿地“兇猛”，很多中小房企已經越來越難“搶”到地，轉戰(zhàn)二三線城市是不得已的選擇。

在不少業(yè)內人士看來，土地競買保證金不得低于出讓最低價的20%，較之前的10%有了不小的提高，這一舉措無疑也是提高了土地競買門檻，同時也可能會加速行業(yè)的洗牌和分化。中國房地產協會秘書長顧云昌表示，對于中小企業(yè)來說資金實力難以支持，不用說競爭，可能連保證金或50%的土地出讓款都很難拿出來。

北京理工大學房地產研究所所長周畢文表示，從政策形勢來看，中小企業(yè)處境可能會越來越艱難，中小企業(yè)需轉變思路，去拿面積小的地塊，或是去三、四線城市競爭。此外，可以搞品牌合作或投靠大型房企。

還有業(yè)內人士指出，從目前的情況來看，“地王”制造者往往是實力雄厚的央企，但是新政提高土地競買門檻，卻并不能遏制一線房企再當“地王”的沖動，反而在一定程度上促進了他們的壟斷。

“競買門檻的提高，在一定程度上能使房企們理性參與，但是，參與拿地的房企少了，不一定會使地價下降，競爭可能更加激烈”，北京大學房地產研究所所長陳國強說。

房價上漲壓力仍難抑制

“拿地門檻的提高對于土地價格和房價的降低并不存在因果關系”，顧云昌認為，土地市場里，地塊的供應量少，而開發(fā)商的需求量大，土地價格自然就高，從而導致眾多“地王”的誕生；住房供應不足，而對住房的需求又源源不斷，房價也就難以抑制上漲勢頭。

顧云昌還指出，“國十九條”如果能執(zhí)行到位，會盤活土地，增加供應。住宅市場的供應節(jié)奏平穩(wěn)，也會促進價格的平穩(wěn)。不過，中經聯盟秘書長陳云峰認為，北京70%的房子都是外地人買的，當商品房的供應只占到市場總供應三成的時候，只能買商品房的這部分人群勢必恐慌加劇，供需矛盾更加尖銳。