焦點一

與經(jīng)適房共有產(chǎn)權(quán)是否一樣?

新京報:當時是如何提出共有產(chǎn)權(quán)房模式的?

邵明:國務院發(fā)布文件,要再搞經(jīng)濟適用房。

經(jīng)適房以前以權(quán)謀私太多,現(xiàn)在明確了(供給)低收入人群,這就需要篩選,很麻煩。中國沒有實名制,收入不透明,單靠甄別很難,實際上問題出在退出機制上。

我們想,經(jīng)適房也是有限產(chǎn)權(quán),把這種隱藏的部分產(chǎn)權(quán)顯現(xiàn)化,就是共有產(chǎn)權(quán)模式。

新京報:江蘇省其他地方較淮安早些時候也出現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)適房。

邵明:是一些人搞混了,淮安搞共有產(chǎn)權(quán)不是第一家,但是搞出讓土地的共有產(chǎn)權(quán)房是第一家。以前有經(jīng)濟適用房的共有產(chǎn)權(quán)房。

新京報:聽說當時還有省里的相關(guān)負責人來到淮安和你爭論。

邵明:當時有人認為我這個不是經(jīng)濟適用房,經(jīng)濟適用房用的是劃撥土地,是成本價。我這個是出讓土地,所以不是經(jīng)適房。

我當時就想代替經(jīng)適房,他和我的爭議就是在這個定義上。

焦點二

共有產(chǎn)權(quán)房模式是否可用在高房價地區(qū)

新京報:有人說共有產(chǎn)權(quán)房只是個典型。

邵明:在房價居高不下的情況下看共有產(chǎn)權(quán),它可能是個典型。北京適合做共有產(chǎn)權(quán)房,也不適合做共有產(chǎn)權(quán)房。

新京報:是因為北京的房價太高嗎?

邵明:假設在北京,經(jīng)濟適用房要讓老百姓買的起,就是7000元一平米的價格,商品房是2.1萬元,如果按照這個比例做成共有產(chǎn)權(quán),那就成了“倒三七”(個人出資30%,政府占70%產(chǎn)權(quán))。

新京報:在高房價的地區(qū)就不能借鑒共有產(chǎn)權(quán)模式?

邵明:如果市場做不好,保障也是很難做的。否則市場歸市場,保障歸保障,市場搞得一塌糊涂,還用保障當做遮羞布。說市場糟糕沒有關(guān)系,那是市場自發(fā)的。共有產(chǎn)權(quán)是要政府更好地看待市場,更好地進行市場改革?，F(xiàn)在淮安的市場還不是很糟糕,很糟糕的地方要倒三七,這里做保障怎么做呢?

焦點三

共有產(chǎn)權(quán)房對抑制房價有作用嗎?

新京報:推廣共有產(chǎn)權(quán)房,能不能降低房價?

邵明:不要把共有產(chǎn)權(quán)看成是一個保障,也不是甜點,要用沖擊房地產(chǎn)市場的思維做共有產(chǎn)權(quán)。

你就必須要搞好房地產(chǎn)市場,就要想總房價怎么降。這不存在泡沫破裂的事情,因為畢竟有剛性需求。

用共有產(chǎn)權(quán)做這個事情,真的能降房價,而且不會崩潰,政府可以用共有產(chǎn)權(quán),把底兜起來。

新京報:有地方政府來淮安考察嗎?

邵明:到目前,只有一個市來我這里考察了,說明大家不想做,經(jīng)濟適用房有權(quán),能掩蓋很多問題。

共有產(chǎn)權(quán)房建設好后,沒有一個人找我批條的,沒有一個人走后門,說明什么呢,最后牟利利潤低,他找我干什么呢?我這個房管局長做得很瀟灑,沒有一點問題。

新京報:推行共有產(chǎn)權(quán)房最大的阻力來自地方政府?

邵明:對,是政府。我希望這種模式,在國家層面上,希望有人來做個調(diào)研做個評價,好的就推廣它,不好就槍斃?；蛘呖梢酝晟啤７駝t這個東西,不要想它有多少前景。

焦點四

購房者收入低如何保障銀行貸款安全

新京報:擔保公司愿意為低收入家庭貸款進行擔保嗎?

邵明:他們很愿意把這個事情當做公益事業(yè)做,為窮人擔保。

其實前提是他沒有大的風險,他的擔保只是讓銀行把錢貸給低收入購房者,不影響銀行現(xiàn)在的貸款模式,防止銀行短期出現(xiàn)大量壞賬。

新京報:擔保公司在其中的職責是什么?

邵明:比如一個月還不起了,由擔保公司來還,畢竟是低收入人,萬一出現(xiàn)一個月兩個月沒錢,我們不想要求銀行做。

新京報:這樣擔保公司的風險會不會很大?

邵明:我們馬上要研究出臺細化的政策,比如一年內(nèi)有兩次超過3個月以上不能還錢,我們就將啟動評估機制,認為這個人不具備貸款能力,沒有還的貸款,政府用保障基金給你還掉,你再把產(chǎn)權(quán)給政府。比如他70%的產(chǎn)權(quán)中,貸款了20%的房價,如果一分都沒有還,政府就把錢還給銀行,買回20%的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)變成了5:5。

購房者是不想賴貸款的人,五年拿回全產(chǎn)權(quán)積極性很高,利益驅(qū)動也很大,如果不還貸款,全產(chǎn)權(quán)也拿不回來,也就說,我們不要擔心他不還錢的問題,因為一個窮人,并不意味著他不講信用。

新京報:如果真出現(xiàn)了賴賬怎么辦?

邵明:最終說白了,我們不怕賴,賴也沒有用,賴的話我就把你的產(chǎn)權(quán)拿回來,你就是一個保障對象,你的產(chǎn)權(quán)回到政府手上,你租就是了。

焦點五

政府資金注入會不會擾亂房市

新京報:政府向市場配建共有產(chǎn)權(quán)房,實際上政府將資金注入了房地產(chǎn)市場,會不會推高商品房價格?

邵明:共有產(chǎn)權(quán)政府的比例低,對市場不會造成沖擊。

共有產(chǎn)權(quán)房供應量出來了,就會讓商品房房價抬高,那經(jīng)適房限價房不也有這個問題嗎?為什么不討論呢?那這不是沒有道理嗎?

沒有哪個保障房供應量會抬高商品房市場價格的。

新京報:如果退房,精裝修和非一般裝修,評估價會不會不同?

邵明:我們是按照市場評估價進行退房,剔除裝修之后的評估價格。

新京報:對于8年退出機制,優(yōu)勢在哪里?

邵明:這是給窮人買一個安心。拿到產(chǎn)權(quán)時,他們有一份成就感。更重要的是,有了一份安定感。8年不漲價,這意味著8年買了個安定。