問(wèn)責(zé)一把手 或可控制地價(jià)高漲

NBD：去年以來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了“國(guó)4條”、“國(guó)11條”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但有不少人認(rèn)為政策并無(wú)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容？

陳云峰：我覺(jué)得我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)還在受金融危機(jī)影響中，還存在二次探底的風(fēng)險(xiǎn)。把三個(gè)熱點(diǎn)：規(guī)范房地產(chǎn)、防通脹、防止經(jīng)濟(jì)二次探底風(fēng)險(xiǎn)放在一起說(shuō)，能夠感覺(jué)出“國(guó)4條”、“國(guó)11條”這些政策是在控制，“控制”的是增幅，而不是在抑制，這是國(guó)家在處理局部和整體的關(guān)系。

NBD：用制度限制，能有效果嗎？為什么不用法律手段？

秦兵：我剛才也說(shuō)過(guò)，應(yīng)該通過(guò)立法的形式，禁止央企參入土地競(jìng)拍。國(guó)有企業(yè)本來(lái)就應(yīng)該為民生服務(wù)，應(yīng)該在私營(yíng)企業(yè)無(wú)法介入的領(lǐng)域去作為。房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)高暴利行業(yè)，國(guó)有企業(yè)進(jìn)入就是與民爭(zhēng)利。

NBD：從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)該如何有效地抑制“地王”頻出、地價(jià)高企的現(xiàn)象？

鄒曉云：我認(rèn)為應(yīng)該從利益鏈條上進(jìn)行操作。可按照現(xiàn)有規(guī)定，對(duì)企業(yè)收取土地閑置費(fèi)。如果這一規(guī)定能嚴(yán)格執(zhí)行，可以有效地促進(jìn)供應(yīng)，并抑制地價(jià)的上漲。同時(shí)，建議對(duì)房屋收取空置費(fèi)，還要向土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的持有者征收物業(yè)稅，從而增加開(kāi)發(fā)商和持有人的持有成本，減少持有量，更好地調(diào)解市場(chǎng)供需。

曹建海：現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為了一個(gè)“賭場(chǎng)”，參與者是地方政府、房地產(chǎn)商、投機(jī)者。那些沒(méi)有購(gòu)買能力的消費(fèi)者已經(jīng)被排除在外，即使動(dòng)用存款挺進(jìn)樓市的購(gòu)房者，也大多處于投資性需求而非自住性需求。房地產(chǎn)不斷膨脹，央企手頭資金過(guò)于寬綽，地方政府還債壓力巨大，在這種局面下，擊鼓傳花的游戲已經(jīng)輪到央企，未來(lái)市場(chǎng)一旦逆轉(zhuǎn)，央企即被套牢。一個(gè)簡(jiǎn)單的解決辦法就是問(wèn)責(zé)“一把手”，誰(shuí)拿“地王”誰(shuí)“下課”。

NBD：房地產(chǎn)業(yè)是地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，所以地方政府被認(rèn)為是直接或間接推高房?jī)r(jià)的始作俑者，如何看待這個(gè)問(wèn)題？

秦兵：按照《物權(quán)法》的規(guī)定，國(guó)有土地的權(quán)力行使人是國(guó)務(wù)院，其收益也應(yīng)該歸國(guó)務(wù)院。國(guó)務(wù)院所獲得的土地收益，再按比例重新?lián)芨督o地方政府，也就是中央財(cái)政的再轉(zhuǎn)移支付。而地方政府如何讓獲得收益？就是通過(guò)改善民生服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)稅來(lái)獲得收益，但現(xiàn)在情況并非如此。

馮科：我覺(jué)得最簡(jiǎn)單的辦法就是要改革，用改革來(lái)取代臨時(shí)的政策。應(yīng)該進(jìn)行稅制的改革，不要讓土地出讓金成為地方財(cái)政主要來(lái)源，現(xiàn)在很多沿海地區(qū)土地出讓金占到了財(cái)政收入的60%~70%，這個(gè)比例太高了。所以，地方政府對(duì)土地、地價(jià)的上漲就有一種渴望，地價(jià)上漲前提是房?jī)r(jià)要上漲，因?yàn)榈貎r(jià)是面粉，房子是面包，面粉漲價(jià)得要面包先漲價(jià)，因?yàn)橛袆?dòng)機(jī)，所以會(huì)激勵(lì)推高房?jī)r(jià)。

改房地產(chǎn)法

可定兩年不能交易

NBD：假如取消GDP的政績(jī)考核，限制地方政府介入房地產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)能降下來(lái)嗎？

秦兵：要是能做到這一步，地方政府就不會(huì)哄抬價(jià)格，房?jī)r(jià)肯定就會(huì)降下來(lái)。中央政府是不會(huì)哄抬價(jià)格的，地方政府才是積極的推動(dòng)者。我國(guó)的所有法律條文中，沒(méi)有一條規(guī)定用GDP考核政績(jī)，現(xiàn)在完全是政府的人為行為，所以，有人叫這是“搶劫數(shù)量考績(jī)法”。

“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”上作為不多，很難想象對(duì)于保障中低收入城鎮(zhèn)家庭和平抑商品房?jī)r(jià)格能起到多大的作用。政府對(duì)房?jī)r(jià)所定的基調(diào)是“穩(wěn)定”，這其實(shí)是“穩(wěn)定高房?jī)r(jià)”，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)可以漲，但只能慢慢漲。

NBD：限制房?jī)r(jià)，我們可不可以用修改《房地產(chǎn)法》的形式加以規(guī)范？

秦兵：實(shí)際就應(yīng)該修改《房地產(chǎn)法》。比如說(shuō)，規(guī)定兩年之內(nèi)不允許交易。僅就這一規(guī)定，房地產(chǎn)投機(jī)就會(huì)大幅縮水，房?jī)r(jià)就會(huì)降下來(lái)。前段時(shí)間，有大陸號(hào)稱百億的房地產(chǎn)商到臺(tái)灣囤地炒房，臺(tái)灣相關(guān)部門立馬出臺(tái)政策，規(guī)定兩年之內(nèi)不允許出售交易，效果就很好，我們也可以采取這種辦法?，F(xiàn)在，是溫總理采取具體措施的時(shí)候了：一是讓地方政府徹底退出土地拍賣序列；二是地方政府通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)稅來(lái)獲得收益；三是購(gòu)買商品房后，兩年之內(nèi)或是五年之內(nèi)不允許買賣交易。最后，我建議在全國(guó)人大組成全國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)，專門治理房地產(chǎn)業(yè)。

結(jié)束語(yǔ)：中國(guó)13億人口，大多數(shù)是普通工薪階層，擁有住房是很多人的夢(mèng)想。但是目前的高房?jī)r(jià)，將大部分人擋在樓市的大門之外?，F(xiàn)在，國(guó)土部已經(jīng)出手，國(guó)資委也已經(jīng)出手，我們希望有更多的國(guó)務(wù)院部委出手，形成合力，完成溫家寶總理在今年《政府工作報(bào)告》中提出的調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)。按照3月17日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的要求，如果有關(guān)部門沒(méi)有在一年之內(nèi)解決問(wèn)題，將遭到嚴(yán)肅處理，讓我們看政府部門的實(shí)際行動(dòng)吧。

訪談?dòng)浾?

每經(jīng)記者：徐奎松 宛霞 張敏 實(shí)習(xí)記者：胡巖

訪談嘉賓

秦 兵 北京京華律師事務(wù)所律師陳云峰 北京華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理曹建海 社科院工經(jīng)所研究員馮 科 北大房地產(chǎn)金融研究中心主任鄒曉云 中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師